Un estudio, con participación de especialistas de la UNNE, analizó los regímenes de vivienda y mercados de alquileres de distintas partes del mundo, con el fin de aportar al abordaje de la vivienda en alquiler en Argentina. Sostienen que es necesario deconstruir la forma de tenencia en propiedad como única meta de solución del problema habitacional, y que el alquiler sea valorado y promovido como una opción más de acceso a un hábitat digno.
En los últimos tiempos se generó un marcado proceso de “inquilinización” a escala global, que expresa, con cada vez más fuerza, una de las aristas de la crisis habitacional.
Dicho fenómeno, si bien está ligado al creciente proceso de mercantilización de la vivienda, y afecta a su función social, es heterogéneo en las diferentes latitudes, y adquiere particularidades propias en los distintos países.
En cada caso, el aumento de población inquilina se encuentra condicionado a cómo las sociedades han resuelto la accesibilidad a la vivienda en propiedad a partir de las intervenciones de agentes públicos y privados.
En ese contexto, un equipo de investigadores de distintas universidades argentinas, llevó a cabo un estudio en el que analizó, comparativamente, los regímenes de vivienda y mercados de alquileres europeos y de otras latitudes, en el marco de las reformas estructurales neoliberales, que en las últimas décadas han promovido la mercantilización, financiarización y propiedad de la vivienda social.
El objetivo del análisis fue extraer nociones que contribuyan a reconceptualizar la vivienda en alquiler en Argentina.
«El aporte principal de la revisión realizada permitió visibilizar que en Argentina el alquiler tiene que ser revalorizado como una opción complementaria y ventajosa frente al régimen de tenencia en propiedad para determinados grupos sociales», se destaca en la publicación.
El trabajo contó con la participación del Dr. Arq. Miguel Ángel Barreto, Decano de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNNE (FAU) e investigador del Instituto de Investigación para el Desarrollo del Territorio y Hábitat Urbano (CONICET-UNNE) y la Arq. Evelyn Abildgaard, becaria doctoral CONICET y docente de la FAU-UNNE.
Además, formaron parte del estudio la Dra. María de la Paz Toscani, Investigadora Asistente (CEUR-CONICET); Dra. María Cerrezuela, becaria postdoctoral en IRNASUS (CONICET-Universidad Católica de Córdoba); Dr. Juan Manuel Chicaval (Universidad Nacional de Río Negro), Dr. Joseph Palumbo (Universidad de Buenos Aires) y María Verónica Greppi (Universidad Católica de Córdoba).
Las conclusiones del trabajo fueron presentadas recientemente en el artículo «El mercado de alquiler en distintas latitudes. Aportes para pensar el problema en Argentina», publicado en la revista Cuadernos de Investigación Urbanística, de la Universidad Politécnica de Madrid, como parte del volumen “La estructuración del mercado de alquiler residencial: dimensiones y conceptos para su abordaje”.
El trabajo forma parte de un proyecto en red de universidades argentinas denominado “Agentes, lógicas, dinámicas y conflictos en la estructuración actual del mercado de alquileres residenciales en ciudades argentinas”.
Problemática Heterogénea
Según se exponen en el artículo en el que participaron el Dr. Barreto y la Arq. Abildgaard, analizar la cuestión de la vivienda en alquiler en clave comparativa obliga a examinar las aristas de las políticas habitacionales y sus resultados concretos en diversos contextos.
Entendiendo que estas aristas comprenden un abanico muy amplio de acciones y disposiciones estatales con relación a la vivienda, interesa indagar sobre sus implicaciones en las dinámicas de los mercados de alquiler.
Mencionan que, debido a las experiencias divergentes entre sus países, Europa ha sido el foco de gran parte de la literatura comparativa sobre políticas habitacionales y mercados de alquiler. En este continente es significativa la diferencia en la distribución de los hogares con relación a las formas de tenencia.
Así, hay países como Suecia, Reino Unido y Países Bajos, con intensa intervención estatal, que cuentan con los sectores de viviendas sociales de alquiler más extensos de la Unión Europea, con cerca del 40% del stock total de viviendas destinadas al alquiler, mientras que España, Portugal y Grecia, con acotada intervención estatal, tienen grandes sectores de viviendas en propiedad, sectores mínimos de viviendas sociales de alquiler y sectores privados de alquiler de baja calidad.
Con el avance de la “neoliberalización” el rol del Estado en algunos países europeos liberó funciones que el mercado se ocupó de llenar.
En América Latina esta realidad es diferente, pues en términos generales, los Estados han implementado muy pocos sistemas públicos de provisión de viviendas en alquiler, menos aún orientados a sectores informales de bajos ingresos, dándose solamente experiencias aisladas.
Por lo tanto, la vivienda en alquiler ha estado mayormente en manos del sector privado y configuró relaciones contractuales inestables.
En estos países las políticas habitacionales solamente se centraron en establecer regulaciones al mercado privado de alquiler, y se priorizaron políticas públicas dirigidas hacia la vivienda en propiedad, a pesar de que la vivienda de alquiler en el mercado privado representaba alrededor de un 20% de la demanda total.
Según se destaca en la publicación, más allá de las diferencias, un aspecto coincidente en las distintas latitudes es que el valor de la vivienda de alquiler ha sufrido un rápido encarecimiento, develando la existencia de procesos especulativos, y el carácter de mercancía otorgado a la vivienda y el territorio.
Aportes para Argentina
Siendo tan diferentes los regímenes de vivienda de los países europeos y de otras latitudes distantes, ¿puede ayudar el conocimiento de estos a pensar el mercado de alquiler en Argentina?
Para el equipo de investigación la respuesta es afirmativa, en primer lugar, porque el proceso de inquilinización actual se debe a una profundización del problema del acceso a la vivienda en propiedad por su encarecimiento con relación a los ingresos de los hogares y en, segundo lugar, porque el alquiler es necesario para determinados segmentos sociales del mercado de trabajo y de la población joven con alta movilidad.
«Por ende, el alquiler no debería ser confrontado como opuesto a la vivienda en propiedad, sino complementario, es decir, no debería representar una salida hacia la precarización de la situación habitacional, sino una que garantice una opción para el acceso a la vivienda y a un hábitat digno», remarcan.
«Las políticas públicas en América Latina y Argentina siempre han tendido a fortalecer la vivienda en propiedad»
Qué pasa en Argentina
En el caso de Argentina, se reseña que el problema del alquiler puede rastrearse hasta fines del siglo XIX, con las grandes olas migratorias y los consecuentes aumentos poblacionales que produjeron problemas de acceso a la vivienda, condiciones de hacinamiento, y falta de higiene, servicios básicos e infraestructura urbana.
Desde ese tiempo, y a lo largo de casi un siglo, se fueron alternando gobiernos que impulsaron políticas y regulaciones para la protección del sector inquilino, y otros gobiernos, en especial de facto, que apuntaron a la desregulación y la libertad de mercado.
De manera más reciente, hacia el año 2015, como resultado de la lucha de grupos organizados de inquilinos, se aprobó una nueva Ley de Alquileres que preveía contratos por plazos de tres años de locación, con aumentos anuales regulados, ley que fue derogada en diciembre del 2023, retrocediendo en los derechos de inquilinos, marcando un contexto de desregulación que dejó la situación de hogares inquilinos en completa desprotección.
Conclusiones
Entre las conclusiones de la investigación, se expone que los países de América Latina, incluyendo Argentina, tienen regímenes distintos a los europeos y de otras latitudes, debido a que sus Estados no han lograron implementar sistemas públicos de provisión masiva de viviendas en alquiler.
En su lugar, se han dado experiencias aisladas que no fueron suficientes para constituir mercados importantes de alquiler.
Por lo tanto, «no se dispone de un parque importante de vivienda pública en alquiler protegido del mercado privado, ni una regulación amplia que establezca un mercado de alquiler único protegido completamente de las reglas del mercado, como se observa en las experiencias europeas y de otras latitudes analizadas en este trabajo».
Se remarca que las políticas públicas en América Latina y Argentina siempre han tendido a fortalecer la vivienda en propiedad, subsidiando el acceso en propiedad a quienes no podían adquirir una vivienda a través del mercado y sin alcanzar a satisfacer nunca a la totalidad de déficit, dejando a una porción importante de la población de bajos recursos al desamparo de viviendas y hábitats adecuados, limitándose solamente a establecer regulaciones acotadas al mercado privado de alquiler.
“Si en muchos países de otras latitudes la propiedad de la vivienda siempre fue mejor valorada que el alquiler, esta valoración ha sido aún mayor en los países de América Latina, quedando el alquiler muy lejos de constituirse en una alternativa similar a la propiedad, más bien representando situaciones de inestabilidad y estrés residencial en el acceso a la vivienda”, resaltan.
En cuanto al creciente fenómeno de la “inquilinización”, señalan que en América Latina y en Argentina, donde la inaccesibilidad a la vivienda digna o adecuada en propiedad ha sido una cuestión histórica para amplios sectores informales de bajos recursos, “el proceso de inquilinización se está volviendo aún más crítico».
